Affitti brevi: nuove regole, ma l’investimento resta attraente

Il contesto degli affitti brevi in Italia sta attraversando un periodo di significative trasformazioni, il che richiede un’analisi approfondita per comprendere le nuove dinamiche e le opportunità emergenti per gli investitori ed i gestori immobiliari.

Le nuove norme sugli affitti brevi

La recente conversione in legge del Decreto Anticipi ha introdotto importanti novità per gli operatori del settore degli affitti brevi. Tra queste, spiccano l’introduzione del Codice Identificativo Nazionale, che deve essere esposto visibilmente nell’immobile locato, l’obbligo di trasmettere i dati degli affittuari alla Questura locale entro 24 ore dall’arrivo e un aumento della cedolare secca dal 21 al 26% per chi mette a disposizione più di un immobile in locazione breve. Ricapitolando:

  • Codice Identificativo Nazionale (CIN): da esporre all’interno dell’immobile.
  • Comunicazione dei dati degli alloggiati in Questura: entro 24 ore dall’arrivo.
  • Cedolare secca al 26%: per chi affitta più di un appartamento.

Come si comporta il mercato degli affitti brevi

Nonostante queste novità legislative, il settore degli affitti brevi continua a rappresentare un’area di interesse per gli investitori, come evidenziato dai dati rilevati da Halldis, secondo i quali:

Si prevede un incremento degli investimenti del 20% entro il 2025.

Questa crescita è sostenuta dall’attrattiva degli immobili multifamily, ovvero quelle strutture residenziali composte da più unità abitative destinate alla locazione, che in Europa rappresentano il 17% del totale degli investimenti immobiliari, con previsioni di crescita significative.

In Italia, il patrimonio immobiliare residenziale è particolarmente ampio, con circa 35,4 milioni di unità di cui una parte significativa è rappresentata da seconde case. Queste ultime, spesso situate in aree di interesse turistico o in contesti di rigenerazione urbana, offrono notevoli opportunità di investimento. La tendenza verso la gestione professionale di questi immobili da parte di società di property management specializzate promette rendimenti elevati rispetto all’affitto tradizionale, offrendo allo stesso tempo un maggior grado di sicurezza per gli investitori.

L’interesse verso gli asset multifamily è in crescita anche a livello europeo, con previsioni che indicano un aumento degli investimenti fino a raggiungere gli 80 miliardi di euro entro il 2025. Questo tipo di investimento si caratterizza per la sua capacità di integrare servizi residenziali con attività commerciali e di co-working, creando ecosistemi di coliving dove si fondono abitazione, lavoro e tempo libero, riducendo così i costi operativi e aumentando l’attrattiva per una vasta gamma di potenziali clienti, dai giovani professionisti ai digital nomads, dai lavoratori in trasferta alle famiglie in vacanza.

Il ruolo del property manager

In questo contesto dinamico, il ruolo del property manager si conferma centrale per la gestione efficiente e redditizia degli immobili, agendo come punto di riferimento per una molteplicità di servizi e funzioni, dalla manutenzione alla gestione delle relazioni con gli inquilini, dall’ottimizzazione dei rendimenti alla promozione.

Quali tipologie di immobili restano appetibili per gli affitti brevi?

Le tipologie di immobili più adatte agli affitti brevi oggi variano in base a diversi fattori, come la posizione, le esigenze del target di mercato e le caratteristiche specifiche dell’immobile. Ecco alcune delle tipologie di immobili che possono essere di ispirazione e di cui il loro successo dipende comunque in parte dallo studio del mercato locale e quindi dalla richiesta di quel particolare territorio:

  1. Appartamenti in centro città: Gli appartamenti situati nei centri delle città, vicini alle principali attrazioni turistiche, ristoranti, e aree commerciali, sono molto ricercati dai viaggiatori che desiderano esplorare la città e vivere un’esperienza autentica.
  2. Monolocali e bilocali: Queste unità, per la loro dimensione e praticità, sono ideali per viaggiatori singoli o coppie. Sono spesso preferite per soggiorni brevi grazie alla loro facilità di gestione ed ai costi di manutenzione relativamente bassi.
  3. Case vacanza al mare o in montagna: Gli immobili situati in località turistiche, sia marittime che montane, godono di un’alta domanda stagionale. Sono perfetti per famiglie o gruppi che cercano una fuga dalla routine quotidiana, offrendo spazi più ampi e accesso diretto alle attività ricreative.
  4. Loft e appartamenti con caratteristiche uniche: Immobili che offrono qualcosa di unico, come un design d’interni eccezionale, una vista panoramica, o caratteristiche storiche, tendono ad attrarre un segmento di mercato disposto a pagare un premio per un’esperienza di soggiorno distintiva.
  5. Residenze in zone residenziali tranquille: Adatte a chi cerca soggiorni più lunghi o a viaggiatori d’affari, queste unità offrono un ambiente tranquillo e confortevole, spesso con accesso a giardini o terrazze, e si trovano in zone ben servite, ma lontane dal trambusto delle zone turistiche.
  6. Ville e case indipendenti: Per gruppi più numerosi o famiglie, le ville e le case indipendenti offrono spazio e privacy. Sono particolarmente richieste per eventi speciali, ritiri o vacanze in gruppo, soprattutto se dotate di piscina, giardino o altri servizi esclusivi.
  7. Appartamenti vicino ad università ospedali: Questi immobili sono una scelta strategica per affittuari a breve termine che cercano alloggio vicino a strutture universitarie o ospedaliere, ad esempio per corsi brevi, specializzazioni o assistenza a familiari in cura.
  8. Immobili con servizi aggiuntivi: Strutture che offrono servizi aggiuntivi, come pulizia, lavanderia, o spazi comuni come palestre o piscine, possono essere particolarmente attraenti per gli affitti brevi, aggiungendo valore al soggiorno dell’ospite.

Abbiamo poi altre targhettizzazioni che sono più rivolte alle caratteristiche del potenziale cliente:

  • Famiglie: Appartamenti spaziosi con più camere da letto, case vacanza con giardino o terrazzo.
  • Coppie: Monolocali, bilocali con vista panoramica, appartamenti in centro storico.
  • Business traveller: Appartamenti in zone ben collegate con i mezzi di trasporto, vicino a uffici o centri congressi.

Oppure ancora analizzando target economici:

  • Low budget: Monolocali, stanze private in bed and breakfast.
  • Medio budget: Appartamenti bilocali e trilocali, case vacanza con giardino.
  • High budget: Ville di lusso, attici con vista panoramica, chalet in montagna.

Altre differenze le fanno fattori ritenuti accessori ma spesso si rivelano fondamentali:

  • Le dotazioni e i servizi offerti: Wi-Fi, aria condizionata, parcheggio, piscina, ecc.
  • L’arredamento: Deve essere confortevole, funzionale e curato nei dettagli.
  • La pulizia e l’ordine: Sono aspetti fondamentali per la soddisfazione degli ospiti.
  • Il prezzo: Deve essere competitivo e in linea con il mercato di riferimento.